Verplichte marktwaardering van zorgvastgoed

gebouw vastgoed

De Nederlandse Bank (DNB) heeft recent besloten dat uiterlijk 1 juli 2022 al het bancair gefinancierde zorgvastgoed op basis van marktwaarde gewaardeerd dient te worden door een onafhankelijke gekwalificeerde taxateur. De marktwaarde zal leidend zijn voor het bepalen van de onderpandwaarde en niet meer bijvoorbeeld de WOZ-waarde die veel werd gebruikt.

Deze richtlijn leidt voor veel zorginstellingen met gefinancierd vastgoed tot (extra) taxatiekosten en een tijdsinvestering om vastgoedinformatie op orde te brengen. Daarnaast kunnen uit de betreffende taxaties marktwaarden volgen die hoger of lager zijn dan de huidige onderpandwaarden. Een hogere marktwaarde kan positieve financiële gevolgen hebben (meer financieringsruimte bijvoorbeeld), een lagere marktwaarde juist negatieve gevolgen (stellen van meer zekerheden of een versnelde aflossing van de lening bijvoorbeeld).

Voor welke zorginstellingen hebben richtlijnen gevolgen?

Tijdens de kredietcrisis werd duidelijk dat banken leningen hadden uitstaan waarbij het onderpand minder waard was dan de geldlening. Dat kwam vooral doordat de WOZ-waarde, boekwaarde, bedrijfswaarde, vervangingswaarde of bij nieuwbouw de stichtingskosten leidend waren bij het financieren van zorgvastgoed. De European Banking Authority heeft daarom richtlijnen voor banken opgesteld om ervoor te zorgen dat financieringen in de juiste verhouding komen te staan tot de waarde van het onderpand. Deze richtlijnen verplichten banken om zowel bij het verlenen van krediet als tijdens de looptijd van het krediet de marktwaarde van het onderpand te gebruiken. De Nederlandse toezichthouder DNB heeft deze richtlijnen integraal overgenomen. Zorginstellingen dienen hun vastgoed naar marktwaarde te (her)waarderen in de volgende situaties:

1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022

  • nieuwe financiering met vastgoed als onderpand;
  • materiële wijziging van de waarde van het vastgoed (bijvoorbeeld door een verbouwing of wijziging gebruik);
  • bij een wijziging van de kredietovereenkomst dient alleen het nieuwe vastgoed getaxeerd te worden naar marktwaarde.

Na 1 juli 2022

  • bij het verstrekken of wijzigen van een (lopende) financiering moet al het vastgoed, dat dient als onderpand, gewaardeerd te worden op marktwaarde;
  • voor lopende financieringen boven de € 3 miljoen dient uiterlijk 30 juni 2024 het gefinancierde vastgoed door een onafhankelijk taxateur gewaardeerd te zijn op basis van marktwaarde;
  • voor kredietovereenkomsten boven € 3 miljoen dient het vastgoed bovendien eens in de drie jaar opnieuw getaxeerd te worden conform de nieuwe richtlijnen. Voor kredietovereenkomsten onder €3 miljoen geldt de hertaxatieplicht niet. 

Wanneer er geen marktwaarde van het zorgvastgoed aan de bank verstrekt wordt, kan dat  impact hebben op de financieringsvoorwaarden. Banken maken hierin eigen (commerciële) afwegingen. 

Voldoen aan de nieuwe taxatierichtlijnen? 

Indien jouw zorginstelling bestaande kredietovereenkomsten heeft met vastgoed als onderpand of een nieuwe financiering wenst aan te gaan met vastgoed als onderpand, dan kun je de volgende acties ondernemen om (tijdig) te voldoen aan de nieuwe taxatierichtlijnen:

  • controleer of het zorgvastgoed van jouw instelling op marktwaarde is gewaardeerd;
  • beoordeel wanneer het zorgvastgoed gewaardeerd dient te worden naar marktwaarde;
  • indien een (her)waardering op korte termijn nodig is (nieuwe financiering of materiele wijziging van vastgoed) verzamel alle relevante data ten behoeve van de taxatie. Het aanleveren van onvolledige of onjuiste informatie kan tot een onjuist beeld van de marktwaarde leiden met bijbehorende financiële impact;
  • zorg dat er tijdig een taxatie-opdracht wordt verstrekt aan een onafhankelijk taxateur, om zodoende aan de deadlines te voldoen, eventuele prijsstijgingen van taxaties voor te zijn en gebruik te maken van de kansen die de marktwaarderingen eventueel bieden;
  • in het geval dat een herwaardering leidt tot een lagere marktwaarde dan de hoofdsom van de lening, treedt dan tijdig in gesprek met de bancaire instelling om te voorkomen dat de financieringscondities negatief worden aangepast.

Vragen?

Heb je vragen over dit onderwerp of andere vastgoedvraagstukken? Neem dan contact op met Juul Hoes. 


 

 

 

Deel dit artikel